Соучредитель Уральской палаты недвижимости Действительный член Российской гильдии риэлторов Участник добровольной системы сертификации Член Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков Участник системы обеспечения деятельности ипотечных брокеров Член Уральской саморегулируемой организации арбитражных управляющих Аккредитованный оценщик Сбербанка России
ОПЫТ
НАДЕЖНОСТЬ
ПРОФЕССИОНАЛИЗМ
28 год безупречной работы
телефон:
 +7 343 2478472
РИЭЛТОРСКАЯ И ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ

Как узаконить перепланировку

27 апреля 2011 г.   Квадратный метр

Мало кто устоит перед соблазном внести в свое жилище индивидуальность. Часто въехав в новую квартиру, люди дают волю фантазии: переносят двери, сносят перегородки, объединяют кухню с гостиной – вариантов масса. Проходит время и квартиру нужно продавать. Теоретически сделку в Росреестре можно зарегистрировать и не согласовывая перепланировку – предоставив старый кадастровый паспорт. Однако, покупателя такой вариант вряд ли устроит, поскольку в таком случае хлопоты по узаконению сделанный изменений лягут на его плечи.

И уж точно сделка без узаконения перепланировки не состоится, если покупатель хочет воспользоваться ипотекой – банки требуют кадастровый паспорт не старее одного года. Если переделки не узаконены, специалисты БТИ отметят это в кадастровом паспорте (красная метка – на сленге риэлторов). А банк кредит под квартиру с нелегальными перепланировками не выдаст никогда.

Все перепланировки условно можно разделить на три категории.

Первая – не требующие согласования. Не считая косметического ремонта (покраски, подклейки обоев и так далее) без согласования в собственной квартире менять практически ничего нельзя. Исключение составляет замена окон и переоборудование квадратного дверного проема в арку. Иногда допускается демонтаж стенного шкафа без согласования, но тут уже все зависит от конкретной квартиры. Эти изменения специалист БТИ внесет в план квартиры без согласования и, при необходимости, выдаст новый кадастровый паспорт.

Вторая – перепланировки требующие согласования. Передвижение, добавление или удаление перегородок, перенос или изменения габаритов дверного проема, замена радиаторов, перенос унитаза, установка душевой кабины, – все эти перепланировки согласовываются в обязательном порядке.

Третья – запрещенные. К ним относится снос несущих стен, объединение нескольких комнат в одну, перенос радиаторов отопления на балкон, установка «теплых» полов с питанием от общедомовой сети, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения, а также проведение перепланировки, в результате которой образуются комнаты площадью менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра.

Генеральный директор ЦН «БЭСТ» Андрей Соболев предупреждает: классификация перепланировок примерная. В каждом конкретном случае стоит уточнить у специалистов районного ремонтно-эксплуатационного муниципального предприятия (РЭМП): нужно ли согласовывать данную перепланировку и согласуют ли ее вообще.

Если строго следовать букве закона, то согласовывать перепланировку нужно перед тем как начинать что-то менять в квартире. На практике чаще всего происходит наоборот. Люди сперва делают ремонт, а согласовывают после или вообще спустя несколько лет перед продажей. В этом случае, подавая документы, собственники просто не упоминают о том, что перепланировка уже прошла и делают вид, что готовятся к ней. Ситуация общеизвестная, но муниципальные власти смотрят на нее сквозь пальцы и наказывать обманщиков не пытаются.

Андрей Соболев, тем не менее, призывает екатеринбуржцев поступать цивилизованно и вначале согласовывать, а уж потом переделывать: «Всегда существует некая вероятность, что перепланировку откажутся согласовывать на отрез, особенно когда речь идет о масштабных изменениях. В этом случае, если согласование происходило до проведения работ, владелец квартиры, ничего кроме грандиозных планов по переустройству не теряет. А вот если согласовать не получилось постфактум, все изменения придется ликвидировать за свой счет, так чтобы квартира вернулась к первоначальному виду».

В зависимости от сложности перепланировки на практике сложилось два варианта процедуры согласования.

В случае простых изменений, например, расширения дверного проема, процедура более короткая (Риэлторы называют ее «малый круг»):

  • консультация в РЭМПе, в ходе которой предварительно выясняется будет ли согласована подобная перепланировка
  • заказ проекта перепланировки в специализированной организации имеющей лицензию (готовится обычно 7–10дней. Стоимость от двух тысяч рублей)
  • согласование в РЭМПе
  • вызов техников БТИ для обмеров квартиры с учетом перепланировки
  • получение нового кадастрового паспорта.

Сложные перепланировки, например объединение кухни и комнаты, согласовываются по так называемому «большому кругу». От «малого» он отличается тем, что в РЭМПе проект не согласуют, пока он не будет завизирован в нескольких инстанциях, например пожарном надзоре, вентиляционной службе, службе газа и так далее. Конкретное количество и состав инстанций зависит от вида перепланировки. Чем больше изменений вносится в квартиру, тем длиннее будет процедура согласования. Иногда, например, когда в результате переноса ванной возникает угроза затопления, РЭМП может потребовать получить согласие соседей снизу на перепланировку.

В теории согласования в надзорной службе должны давать бесплатно. Однако часто в тех или иных инстанциях под разными предлогами взимают сборы (от нескольких сотен до 2–3 тысяч рублей). Впрочем, как говорят специалисты, если твердо стоять на своем и ссылаться на жилищный кодекс, в котором ничего о платности данных процедур не сказано, есть шанс избежать части поборов.

Согласованием перепланировкиожно заниматься самостоятельно либо обратиться в агентство недвижимости. Фирм предоставляющих подобные услуги великое множество. При подготовке материала я позвонил в две первые попавшиеся (телефоны взял со щита объявлений на остановочном комплексе). Моя легенда: перепланировка (перенос дверного проема в перегородке) уже сделана и ее нужно узаконить. Фирмы продемонстрировали единогласие в ценах. В обоих местах свои услуги оценили в 10 тысяч рублей и еще примерной столько же – расходы (на проект, согласование и т.д.) В случае более сложных перепланировок цена будет расти и может доходить до 35 тысяч (это лишь гонорар агентству, без учета непосредственных расходов).

Многие люди, согласовывавшие перепланировки самостоятельно, рассказывают на городских форумах: особых навыков, знаний или связей для того чтобы получить согласования не требуется, поэтому в агентство обращаются те, кто хотят сэкономить время.

Впрочем, узаконить перепланировку можно и минуя систему согласований. Для этого нужно сделать проект перепланировки и обратиться в суд с иском о признании перепланировки соответствующей всем нормам и правилам. На практике суд практически всегда доверяет заключению лицензированной организации, делавшей проект. А там написано, что проект соответствует строительным нормам и правилам, перепланировка не представляет опасности для жильцов и так далее. Так что в суде перепланировки узакониваются практически всегда.

Плюс этого способа, в том, что он дешевле. Но есть и минус: ожидание судебного процесса может затянуться на несколько месяцев.

Наконец, в некоторых случаях, проще и дешевле не узаконивать формулировку, а устранить ее и совершить сделку. Рассказывают, например, такой случай: в квартире была установлена душевая кабина вместо ванной. Поленившись согласовывать изменения, владелец, привез и установил вместе кабины старую ванну. Расходы – день времени и несколько сотен рублей на аренду газели. Сделка была зарегистрирована по старому кадастровому паспорту.

Назад
Наверх