Соучредитель Уральской палаты недвижимости Действительный член Российской гильдии риэлторов Участник добровольной системы сертификации Член Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков Участник системы обеспечения деятельности ипотечных брокеров Член Уральской саморегулируемой организации арбитражных управляющих Аккредитованный оценщик Сбербанка России
ОПЫТ
НАДЕЖНОСТЬ
ПРОФЕССИОНАЛИЗМ
28 год безупречной работы
телефон:
 +7 343 2478472
РИЭЛТОРСКАЯ И ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ

Загадочный рост ипотеки

23 мая 2011 г.   Эксперт-Урал

Уральский ипотечный рынок в 2010 г. резко рванул вверх. Однако показателей пикового 2008 года он может достичь только в 2011 - 2012 годах, а затем, вероятно, столкнется с кризисом роста. Поддержать спрос на ипотеку поможет разделение строительных рисков между государством и банками, а также стимулирование жилищного строительства.

В апреле-мае уральские территориальные управления Росреестра отчитались о деятельности с начала года. Одной из знаковых цифр во всех документах стало количество зарегистрированных договоров ипотеки жилых помещений.  В Свердловской области за первый квартал 2011 г. зарегистрировано 5154 сделки с ипотекой против 1774 за соответствующий период 2010 г.

С одной стороны, дает о себе знать эффект низкой базы. Но с другой - очевидно, что сектор продолжает восстанавливаться. Надолго ли?

Ростом не вышел

Объем ипотечного кредитования в целом по десяти субъектам Урало-Западносибирского региона в 2010 г. увеличился по сравнению с 2009 г. в 2,6 раза - с 31,7 до 82,8 млрд рублей. Лидерами по динамике стали Югра (прирост в 3,2 раза), Свердловская область (почти в три раза) и Башкирия (в 2,85 раза).

Практически та же динамика прослеживается и по количеству оформленных ипотечных кредитов: в среднем по Уралу эта цифра выросла в 2,4 раза - с 29,4 до 70,9 тысячи. 

Взрывной рост подтверждают и данные уральских банков. Наблюдается существенное снижение процентных ставок: если по итогам 2009 года минимальное значение составляло 10,7% годовых, то в конце 2010-го - 9,8 (оба показателя - Удмуртия). В среднем ставка по Уралу уменьшилась на 1,5 п.п. 

Налицо посткризисное восстановление. Строительный рынок постепенно оживает, спрос на квартиры плавно растет. Банки, пухнущие от избытка ликвидности, в условиях низкой платежеспособности несколько смягчили требования к заемщикам и застройщикам: 

- Я бы не сказала, что требования кардинально снизились, они все-таки остаются несколько жестче, чем до кризиса, - говорит региональный директор DeltaCredit в Екатеринбурге Ирина Постникова. - Но банки начали кредитовать определенные группы заемщиков, которые ранее считались рискованными. Например индивидуальных предпринимателей и иных владельцев бизнеса. В целом условия выдачи улучшились. Так, многие банки снизили размер первоначального взноса до 15%, увеличили соотношение обязательство/доход для заемщиков. Что касается застройщиков, то за последнее время этот рынок меняется в лучшую сторону, становится прозрачнее, понятнее для банков. Именно ввиду его эволюции кредитные учреждения стали охотнее работать с девелоперами, упростились многие процедуры, например аккредитация строительных компаний.

В итоге некоторые кредитные учреждения пережили буквально взрывной рост ипотеки. Так, у «СКБ-банка» (Екатеринбург) объем выдачи увеличился на 2043%, с 83,7 млн до 1,79 млрд рублей, ипотечный портфель прирос на 172% (в 2010-м к 2009-му).

Хотя по сравнению с пиковым 2008 годом все не так позитивно. Количество выданных кредитов по всему Уралу меньше на 10%, объем - на 52% (82,8 против 122 млрд рублей). Причина - низкая платежеспособность населения. Размер ипотеки в 2008 году в среднем по Уралу составлял почти 1,6 млн рублей. В 2010 г. средняя по региону величина кредита упала до 1,16 млн рублей. Начальник отдела по работе с партнерами Уральского банка Сбербанка России Татьяна Помазунова объяснила это тем, что большинство заемщиков сегодня не покупают новые квартиры, а улучшают жилищные условия, продавая старую квартиру и добавляя ипотекой на новую. 

Начало 2011 г., тем не менее, выглядит обнадеживающим. По итогам первого квартала количество выданных кредитов по всему Уралу выросло почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. - с 9,6 до 17,7 тысячи, объем ипотеки достиг 22,8 млрд рублей, что в 2,13 раза больше, чем в первом квартале прошлого года. Цифры практически повторяют сценарий начала 2008 г. Средний размер ипотеки увеличился с 1,16 до 1,3 млн рублей. Процентная ставка продолжала снижаться (в среднем на 0,5 п.п.).

Похоже, в этом году ипотечный рынок должен полностью оправиться от шестикратного кризисного падения по объемам. Аналогичный прогноз дает рейтинговое агентство «Эксперт»: по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования в России составит 600 - 620 млрд рублей. Это близко к результатам 2008 года - 656 млрд рублей. Но в отличие от 2010 года тон будет задавать спрос: к весне 2011 года подошли к концу сроки по большинству «кризисных» вкладов с повышенными процентными ставками, и на фоне растущей инфляции и ожидания роста цен на недвижимость многие направят средства с этих депозитов на первоначальный взнос по ипотеке.

Инструмент тонкой настройки

Главный вопрос, волнующий население и экспертов с момента запуска в России ипотеки, способен ли этот инструмент резко повысить спрос на жилье. Другими словами, станет ли когда-нибудь ипотека доступной, сможем ли мы наблюдать процентную ставку на уровне европейских 3 - 5%? 


В 2009 - 2010 годах дискуссия по этому поводу прекратилась. Строительная отрасль в основном поддерживалась внерыночными инструментами (например, государство покупало квартиры для ветеранов и военных). В 2011 г. полемика о судьбе ипотеки снова выходит на первый план. Программы поддержки сворачиваются, вливания из федерального бюджета в регионы прекращаются. Теоретически ипотека должна стать чуть ли не главным локомотивом роста спроса на жилье. Премьер Владимир Путин в начале года снова, как и несколько лет назад, заговорил о необходимости снижения ставки по ипотеке до 6 - 7% годовых. В Стратегии развития ипотечного кредитования, принятой в прошлом году правительством РФ, ипотека названа основным инструментом покупки жилья в стране.

Сегодня основания для снижения ставки по ипотеке до 6% годовых отсутствуют. Во-первых, кризис показал, что раздавать ипотеку всем подряд, - дело для экономики гиблое. Поэтому банки на резкое снижение стоимости кредитов в России не пойдут, даже с учетом того, что их, по сути, не связывает ставка рефинансирования ЦБ и они могут заимствовать на международном рынке под относительно низкие проценты. Кроме того, кредитным учреждениям необходимо сохранять прибыльность. Ирина Постникова: «Инфляция растет, и ставки по кредитам едва ее перекрывают. Я полагаю, что в ближайшее время банки начнут повышать ставки по выдаваемым кредитам ввиду макроэкономических показателей». 

Во-вторых, государство, которое в отсутствие интереса у банков, должно стимулировать ипотеку, заняло достаточно пассивную роль. Да, правительство разрешило использовать в качестве первого взноса материнский капитал, в регионах приняты программы помощи молодым семьям. В Башкирии начался эксперимент со стройсберкассами (покупатель может накопить на первый взнос в специализированном банке). Однако этого мало. О чем и говорят цифры проникновения ипотеки в рынок купли-продажи жилой недвижимости: по итогам 2010 года - только 13%. Грубо говоря, квартиру с привлечением ипотеки покупает лишь каждый десятый житель страны. О какой доступности может идти речь? 
Риски в разные корзины 

Таким образом, после интенсивного восстановления в 2011 году российская ипотека может столкнуться с кризисом роста. Кто должен стимулировать увеличение объемов кредитования? 

Возможности банков стимулировать спрос почти исчерпаны: при текущей динамике инфляции снижение ставки нереально, дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента. Более того, вероятно, что банки и вовсе потеряют интерес к этому продукту (в ответ на вопросы «Эксперт-Урала» руководство одного из ведущих банков региона уже заявило, что ипотека не является для него «рыночным приоритетом»). Новое жилье в дефиците: в 2011 - начале 2012 года в эксплуатацию введут подавляющую часть жилых домов, строительство которых разморожено в 2009 - 2010 гг., а проекты с нуля за последние два года практически не запускались. При этом перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков крайне туманны. Как показал опрос банков, проведенный «Эксперт РА» и АИЖК, высокие риски жилищного строительства вынуждают банки нести ощутимые затраты на оценку строительных проектов и контроль над их исполнением. 

Следовательно, главенствующую роль в поддержании ипотеки должно взять на себя государство. Его главная задача - стимулирование жилищного строительства посредством прямых инвестиций, субсидий по процентным ставкам, строительства инфраструктуры, увеличения объемов кредитования через госбанки. Мы не питаем иллюзий: рынок жилья в России парадоксален - в некоторых регионах (в том числе и на Урале) можно наблюдать одновременно превышение предложения над спросом и рост цен на квартиры. Однако выгодный для застройщиков дефицит только усложнит положение потребителя. 

Также государству необходимо вплотную заняться поддержкой населения. Это развитие программ субсидирования процентной ставки по ипотеке и первоначального взноса. Второе подчас важнее: одномоментно лишиться громадной суммы психологически тяжело.

Для стимулирования объемов кредитования жилищного строительства необходимо и развитие механизмов разделения рисков строительной отрасли между государством и банками. Существующие программы поддержки кредитования застройщиков, реализуемые через АИЖК и ВЭБ, не избавляют банки от риска незавершенного строительства и повышенных расходов на контроль исполнения проектов. В условиях избыточной ликвидности подобные программы интересны лишь отдельным участникам рынка с дорогим фондированием. Повысить интерес банков возможно за счет предложения государством инструментов по разделению специфических рисков строительной отрасли и защите прав кредиторов в судах. 

В среднесрочной перспективе придать импульс ипотечному кредитованию поможет развитие каналов продаж ипотечных продуктов за пределами банков. Высокая популярность потребительских и автокредитов обеспечивается широкой сетью их продаж через торговые точки и автосалоны. Предложение ипотечных продуктов сконцентрировано в банках, а не на «местах» (агентствах недвижимости, строительных компаниях). И это тоже косвенная причина невысокой доли ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью. Решением данной проблемы может стать более активное взаимодействие банков и риэлторских агентств, а также развитие института кредитных брокеров и финансовых консультантов. Это позволит сместить предпочтения части граждан в пользу ипотечных кредитов и нарастить объемы ипотечного кредитования даже при неизменных объемах жилищного строительства. 

Дополнительные материалы: 
Ключевые факторы, ограничивающие кредитование банками жилищного строительства 

- Низкое качество потенциальных заемщиков, неопределенность относительно обслуживания долга заемщиками в будущем 
- Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье - невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога 
- Частые переносы сроков завершения строительства, необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы 
- Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний и наличие многочисленных неформальных расходов («откаты» и т.п.) - сложности в оценке качества проектов и заемщиков 
- Как следствие предыдущего фактора - нежелание большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности 214-ФЗ) и подвергаться усиленному контролю со стороны банков (кредиторов) 
- Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования 
- Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство - риск утраты залога в случае смены местной администрации 
- Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов 
- Незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом 
- Практически полное отсутствие новых проектов в сфере жилья, недостаточная поддержка государства в освоении новых территорий под строительство жилья 
- Отсутствие у банков доступного фондирования соответствующей срочности 

Источник: «Эксперт РА» совместно с АИЖК по итогам опроса банков

Назад
Наверх