Мошеннические схемы в купле-продаже квартир

Сколько существует рынок недвижимости – столько времени на нем «работают» мошенники. Государство с этим явлением борется, но природа мошенничества изменчива и приспособляема к внешним обстоятельствам. В каждом отрезке времени рождаются новые комбинации. Ниже приводим некоторые схемы мошенничества в купле-продаже квартир сегодняшнего дня, с которыми столкнулись и рассказали об этом риэлторы. С этими схемами можете столкнуться и вы.

Схема 1. Частные займы

Стоит сказать, что откровенного криминала, в том числе и мошенничества, в Екатеринбурге по сравнению с 1990-мигодами стало меньше в десятки раз. Это отмечают все риэлторы, которые начинали работать в «бандитские девяностые». Многое из арсенала мошенников с недвижимостью кануло в лету. Но кое-что дожило и до наших дней.

«Если говорить о том, где сегодня больше всего криминала, то это рынок займов и выкупов. Там, где применяются ломбардные схемы, когда человек, нуждающийся в деньгах, готов расстаться со своей квартирой за малые средства», – говорит Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья.

Суть схемы: при займе даже относительно небольшой суммы в качестве залога фигурирует генеральная доверенность на продажу квартиры заемщика. Это значит, что квартиру могут продать за долги без лишних разговоров, даже если размер долга – 50% от ее стоимости. Встречаются и откровенно преступные варианты – когда заемщик рассчитался, а его квартира все равно продается, потому что доверенность остается у заимодавца на руках. И государство почти никогда не может вмешаться. Ведь это был свободный выбор.

Как себя обезопасить? Понятно, что если брать кредит под залог недвижимости, то лучше это делать в банке. Во всяком случае, можно рассчитывать, что если возникнут трудности с возвратом денег, то банк как минимум пригласит побеседовать и обговорить новые варианты возврата. Выставить залоговую квартиру на продажу, тем более, если она у заемщика единственная, банк рискнет в последнюю очередь. Но если принято решение взять кредит путем займа, то рекомендуется в генеральной доверенности прописать строку, что право продавать залоговую недвижимость у держателя гендоверенности наступает на следующий день после даты возврата долга. И обязательно забрать у заимодавца расписку о получении им от вас всей суммы.

Схема 2. «Черные» риэлторы и «темные» квартиры

В одном из агентств рассказали историю о мужчине, который несколько лет жил в квартире своей умершей дальней родственницы, которая умерла у него на руках. Он похоронил ее, но не заявил о смерти и хранил в квартире ее паспорт. Прав на квартиру у него не было, но оформить ее в собственность очень хотелось. Конечно, он понимал, что официальных возможностей «легализоваться» у него нет. И он решил попробовать такую схему: пришел в агентство и предложил купить у него эту квартиру. Чем закончилась эта история, мы не знаем. Агентство работать с ним отказалось. Скорее всего, квартира уйдет к новым хозяевам через многочисленные перепродажи.

Суть схемы: Люди, продающие квартиру с «темным прошлым», целенаправленно ищут так называемых «черных» риэлторов. Риэлтор-мошенник по дешевке покупает «нехорошую» квартиру и организует цепочку, по которой квартира поменяет нескольких подставных хозяев и в итоге будет приобретена настоящим покупателем. Последний в цепочке и будет жертвой. Для покупателя хорошо, если у почившей бабушки не будет родственников или делом о ее смерти не заинтересуются органы. Но если цепочку «раскрутят», сделка наверняка будет признана ничтожной, и «жертва» лишится и недвижимости, и денег.

Как себя обезопасить? «Чистоту» сделки на 100% проверить невозможно. В России таких механизмов нет. Но, как минимум, должна насторожить информация из Росреестра. Максим Кондрашин, руководитель агентства недвижимости «Линк»: «Квартира, которая много раз перепродавалась за последнее время, вызывает подозрение. Возможно, так отмывались деньги или запутывались следы давней мошеннической сделки».

Получить справку об интересующем объекте в Росреестре (а именно – о предыдущих сделках и предоставлявшихся ранее документах на государственную регистрацию) стоит от 200 до 1500 рублей. Но можно предложить получить эту информацию и продавцу. Если он отказывается или не хочет ее показывать покупателю – это тоже повод подумать, а стоит ли?

Схема 3. Махинации с документами

Фальсификация свидетельства о праве собственности и паспорта продавца относится, пожалуй, к категории «страшилок» и сегодня почти не встречается. Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Обман раскроется еще на стадии приемки документов на государственную регистрацию сделки. Максимум, что могут провернуть такие мошенники-поддельщики – это взять за квартиру аванс от покупателя и исчезнуть». Впрочем, и от такого поворота событий приятного для покупателя мало.

Но у мошенников пока еще остается законодательная лазейка. Они могут получить второй комплект подлинных документов, и успеть продать квартиру дважды.

Суть схемы. До 2007 года все сделки с недвижимостью в Екатеринбурге регистрировались в БТИ. Сейчас они регистрируются в регистрационной службе. Единый государственный реестр прав находится в процессе составления (закончен он будет в 2013 г.), и поэтому всю информацию из БТИ туда еще не передали. Таким образом, продавец (читай «мошенник») может запросить документы и в БТИ, и в Управлении Росреестра. И оба комплекта документов будут являться подлинными. А дальше схема такая – параллельно с первой, легальной продажей недобросовестный продавец может провести еще одну сделку. «Законодательство и регистрационная палата сегодня не гарантируют отсутствие двойных и тройных продаж, особенно по дешевым объектам. Это нечасто, но все-таки происходит», – предостерегает Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья. – Через ипотеку напринимать авансов либо продать один объект несколько раз уже не получится, но при расчете за наличные покупатель от мошенничества не застрахован».

Как себя обезопасить? Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк», советует: "Во-первых, закажите выписку из ЕГРП и узнайте, кто действительно является собственником квартиры, и нет ли на ней арестов и обременений. Во-вторых, необходимо проверить документы тех, кто продает квартиру и принимает за нее аванс. Для проверки подлинности паспорта не постесняйтесь попросить любой другой документ, удостоверяющий личность (водительские права, например)". Не надо стесняться лишний раз потревожить продавца, он обязан предоставить всю интересующую покупателя информацию по сделке.

Схема 4. Мошенничества с генеральной доверенностью

Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк», рассказывает: «В Екатеринбурге был случай, когда женщина продавала квартиру по доверенности мужа. И все бы было хорошо, но муж накануне сделки поехал отдыхать на море и там утонул. Жена скрыла этот факт, продала квартиру, а позже покупателям пришлось расторгнуть сделку и вернуть квартиру, так как сделка была изначально недействительной и оспорена наследниками мужчины».

Суть схемы. Генеральная доверенность – это документ, который выдается собственником третьему лицу для подтверждения его правомочий на совершение самой сделки или каких-либо действий, предшествующих сделке (например, сбора документов). Сделки по генеральной доверенности практикуются довольно часто, и не обязательно все они мошеннические. Но здесь для покупателя существует повышенный риск, особенно если собственник находится в пределах досягаемости (допустим, он в городе, но тяжело болен), а продавец квартиры категорически отказывается познакомить покупателя с ним. Важно знать, что, во-первых, гражданин, выдавший доверенность, может в любой момент ее отозвать без объяснения причин. Во-вторых, действие доверенности прекращается со смертью выдавшего ее гражданина. Если выяснится, что на момент совершения сделки доверенность была отозвана или собственник был мертв – сделку придется расторгнуть.

Как себя обезопасить? Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Проверьте полномочия доверенного лица. Бывает, что покупатели по невнимательности вносят аванс человеку, у которого есть полномочия только на сбор документов или согласование перепланировки. Стоит также выяснить, в каких отношениях состоит человек, выдавший доверенность. В идеале нужно поговорить с доверителем лично, выяснить, выдавал ли он такую доверенность, не отменял ли он ее, да и вообще жив ли он. И, конечно, надо постараться договориться с ним о присутствии его на сделке и его личной подписи в договоре купли-продажи». Информацию о том, жив человек или нет, можно запросить в паспортном столе. Не лишним будет попросить справку из нарко- и психдиспансера о том, что собственник вменяем, даже если факт его вменяемости уже удостоверен нотариусом. У нотариуса накануне совершения сделки нужно обязательно выяснить, не отозвана ли доверенность.

Схема 5. Купля-продажа «на халяву»

Мошенничества чаще всего происходят в сегменте недорогой недвижимости. «Там можно манипулировать взаимоотношениями, заявить покупателю: «Не вы, так другой». Чтобы создать ажиотаж, достаточно немного приспустить цену, потому что спрос на дешевые объекты на рынке большой. И люди при этом упускают фактор безопасности», – рассказывает Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья.

Суть схемы. Главным «маркером» неблагонадежности квартиры является сам факт ее продажи по цене процентов на двадцать ниже рыночной стоимости. Конечно, бывает, люди попадают в стесненные обстоятельства, и нормальная практика – сбросить 50–100 тысяч рублей, чтобы продать квартиру побыстрее. Но на демпинг в размере пятой части стоимости честный собственник даже в таких обстоятельствах не пойдет. Скорее всего, сбывается квартира, приобретенная незаконным путем. Или на самом деле ничего не продается, а квартира играет роль приманки, чтобы привлечь побольше покупателей и набрать у них авансов.

Как себя обезопасить? Про мышеловку и бесплатный сыр уже все сказано классиками. Нам остается только подписаться под этими словами.

Как это не печально сознавать, но мошенничество никогда не будет искоренено, точно также как всегда найдутся люди, которые понесут мошенникам свои деньги «добровольно и с песней». Но есть разница, сколько будет этих людей: единицы или тысячи. Разговор на тему «жулье и жилье» будет продолжен, как только появится информация о новых мошеннических схемах купли-продажи недвижимости.