Соучредитель Уральской палаты недвижимости Действительный член Российской гильдии риэлторов Участник добровольной системы сертификации Член Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков Участник системы обеспечения деятельности ипотечных брокеров Член Уральской саморегулируемой организации арбитражных управляющих Аккредитованный оценщик Сбербанка России
ОПЫТ
НАДЕЖНОСТЬ
ПРОФЕССИОНАЛИЗМ
28 год безупречной работы
телефон:
 +7 343 2478472
РИЭЛТОРСКАЯ И ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ

Что выбирают покупатели земли?

25 мая 2011 г.   Квадратный метр

Прогноз риэлторов-практиков и аналитиков о том, что нынешней весной ожидается всплеск интереса к загородной недвижимости и, в частности, к земле, полностью оправдался. Ключевой фигурой нынешнего земельного и в целом «загородного» рынка стал компетентный, разборчивый и требовательный покупатель. Его поведение формирует ряд новых тенденций на рынке земли.


1.    «Выбор умом»

В этом году сезон загородной недвижимости наступил раньше обычного. Риэлторы объясняют это, прежде всего, ожиданием подорожания земли. А подорожание, в свою очередь, объясняется тем, что «загородный» рынок отстает от «городского» на целую фазу ценовых колебаний. Во время кризиса «загородка» сначала опустилась в цене позже, чем недвижимость в городе. Потом цены на первичное и вторичное жилье снова пошли вверх, а цены на землю и загородные дома по-прежнему оставались на нижней отметке. Теперь есть все основания ждать начала их подъема. По словам Игоря Сайдуллина, директора Агентства доступного жилья, «уже наметился тренд к росту дешевых земельных участков. Если еще недавно нижняя граница хорошего дешевого участка в Екатеринбурге была 1-1,2 млн руб., то теперь 1,5-1,7 млн руб.».

Все риэлторы отметили, что в этом году покупатели не стали ждать окончания зимы. «Первая волна земельного ажиотажа у нас была отмечена сразу после нового года, – говорит Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья. – Тогда покупатели выбирали умом, понимая, что в сезон земля начнет дорожать, а выбор сократится. Сейчас мы ждем вторую волну, когда сойдет снег, и люди начнут выбирать глазами и руками». «Повышение спроса на земельные участки мы отметили уже в январе. Потенциальные покупатели активно ездили, смотрели, но приобретали только выпадающие эксклюзивные предложения», – отмечает Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости Компании БК_Недвижимость. «Повышение интереса к загородной недвижимости уже очевидно. Если в прошлом году сезон начался в конце марта – начале апреля, то в этом году он открылся уже в феврале, несмотря на то, что земля еще лежала под снегом», – констатирует Сергей Попов, руководитель отдела загородной недвижимости КБ «Ярмарка». «Интерес очень активный, народ «проснулся» раньше, чем обычно. – свидетельствует Валентина Орнат, директор по маркетингу ГК АН «Новосёл».


2.    Из коттеджных поселков – в населенные пункты

Новые тенденции появились и в структуре спроса на землю. Если в прошлом году, по словам Ирины Сангаловой, начальника отдела загородной недвижимости Компании БК_Недвижимость"по данным нашей Компании основной спрос был направлен на земельные участки в коттеджных поселках", то нынешней весной наибольшей популярностью пользуются участки в населенных пунктах.Ирина Сангалова объясняет: «В посткризисный период качественных предложений земельных участков в коттеджных поселках не так много. При этом цена на них достаточно высока, с учетом того, что в нее не входят затраты на подведение коммуникаций и отсыпку и дальнейшее асфальтирование дорог. Сопоставив стоимость сотки в коттеджном поселке со стоимостью сотки в населенном пункте, люди делают вывод, что в населенном пункте в некоторых случаях покупать выгоднее». К тому же в населенном пункте придется нести меньше расходов на содержание участка и  будущего дома: ниже коммунальные платежи, нет проблемы «имиджевых» расходов, направленных на то, чтобы быть не хуже своих соседей.

О малом количестве действительно хороших предложений в коттеджных поселках говорит и  Валентина Орнат, директор по маркетингу ГК АН «Новосёл»: «Если на рынке вторичного загородного жилья (готовые дома, коттеджи в частной застройке) все более-менее прозрачно, то в предложениях по коттеджным поселкам – «темный лес». Девелоперы, в большей своей части, выносят на рынок предложения, которые можно сформулировать так: «Здесь будет город-сад!». Но «когда», «что», «сколько будет стоить» – умалчивают. Т.е. продается некая идея, которую они (девелоперы) может быть воплотят в жизнь, если найдутся желающие оплатить им их задумку. В итоге потребность рынка высока, а адекватных предложений мало». 

На днях заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий на встрече с журналистами заявил, что вокруг Екатеринбурга строится около 25 коттеджных поселков, многие из которых будут готовы уже в этом году. Что ближе к реальной картине, скептицизм риэлторов, которые ежедневно смотрят, оценивают и продают загородную недвижимость, или оптимизм официальных лиц, покажет время. 


3.    Цена имеет значение. Но не определяющее 

По-прежнему высок интерес к наиболее бюджетным предложениям на рынке земли. К недорогой земле относятся прежде всего участки без подряда (то есть без обязательного договора с застройщиком на строительство дома) в коттеджных и дачных поселках, участки в коллективных садах и участки сельскохозяйственной земли без разрешенного использования под строительство дома. 

Участки без подряда в поселках
В послекризисный период многие коттеджные поселки отступили от первоначальной концепции организованной застройки территории типовыми домами и начали продавать участки с подведенными коммуникациями, но без подряда. Правда, в большинстве случаев от покупателя требуется показать эскиз будущего дома и обозначить срок, в который он планирует построиться. «Незавершенку» и «долгострой» управляющие компании не приветствуют, так как она отпугивает других покупателей и сбивает цену на землю в этом поселке. 

Садовые участки
Сергей Попов, руководитель отдела загородной недвижимости КБ «Ярмарка», отметил  несколько неожиданное увеличение спроса на участки в коллективных садах: «Сказать, что из трех категорий – садовых участков, земли в коттеджных поселках и земли в близкорасположенных населенных пунктах – что-то уверенно лидирует, я не могу. Но вот спрос на садовые участки по сравнению с прошлым годом, тем не менее, поднялся. Возможно, недавно прошедший кризис показал людям, что все-таки нужно иметь свой кусочек земли, чтобы можно было туда приехать отдохнуть, организовать какие-то посадки. К тому же все понимают: больше, чем сейчас, земли не станет, а значит, ее нужно покупать»

Сельскохозяйственная земля
Есть на рынке и относительно дешевые предложения – например, участки на землях сельскохозназначения в районе с. Горный щит. Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости Компании БК_Недвижимость, отмечает, что продажи этих участков идут «вяло», несмотря на то, что цена за сотку в среднем составляет 30 000 руб. Потенциальных покупателей настораживает отсутствие дорог и коммуникаций.


4.    Дороги, сети – «все включено»

Мы уже ссылались в предыдущем материале на поэтическое определение риэлторами нынешних покупателей как ценоискателей. Теперь уточним: объектом поиска являются не столько низкие цены, сколько соотношение цены и качества участка. На качество участка влияют категория земли, его площадь и форма, транспортная доступность, экология местности, наличие сетей и удобных подъездных путей, окружение. «Сейчас покупатели уделяют очень большое внимание всем перечисленным параметрам и грамотно выставляют приоритеты, которые повлияют на заявленную продавцом стоимость участка», – отмечает Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости Компании БК_Недвижимость.

С особым вниманием покупатели подходят к вопросу коммуникаций, потому что дополнительные «вливания» в участок при их отсутствии превысят стоимость самой земли в несколько раз. «На словах продавец может обещать все, что угодно, но лучше все-таки увидеть самому, и визуально, и особенно документально, – советует тем, кто еще только задумывается о покупке земли, Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья. – Документы здесь - это технические условия. У продавца должны быть ТУ на электричество и ТУ на газ. Тогда ты не покупаешь кота в мешке.  Они либо есть, либо нет, и «крутить» тут бесполезно. Их отсутствие – это повод очень серьезно поторговаться. И наоборот, если они есть, это повышает цену».

Сергей Попов, руководитель отдела загородной недвижимости КБ «Ярмарка», делится нередкими случаями из практики: покупатели, которые изначально планировали приобрести дешевый участок, начинают сравнивать возможности и преимущества различных предложений и «решаются» на землю классом выше. Огромную популярность предложений именно класса «комфорт», а не «эконом», отмечает иВалентина Орнат, директор по маркетингу ГК АН «Новосёл»: «Класс «комфорт», по нашим критериям – достаточно большие участки с полным набором коммуникаций, в радиусе до 25 км от города, в живописном месте с лесным массивом и водоемом – пользуется самым большим спросом»


В лидерах сегодняшнего рынка – участки, на которых можно сразу начинать жить и строиться. Покупателей земли привлекает наличие реальной, а не просто запланированной инфраструктуры. По этой же причине велик интерес к готовым строениям, в которых с минимальными доделками можно жить сразу, а также к скоростным технологиям возведения «домов-конструкторов». 

 

25.5.2011 Назад
Наверх